Sửa đổi Luật Đất đai trước bài toán giá đất tăng vọt

 

Sửa đổi Luật Đất đai 

trước bài toán giá đất tăng vọt

“Có lẽ kiếp này em không có nhà. Mà có lẽ, em phải tu nhiều kiếp nữa mới mong những kiếp sau có nhà, khi giá nhà cao như thế này".
 
Tiếng thở dài cam chịu ấy được thốt ra từ một phóng viên trẻ – người có công việc ổn định, thu nhập ở mức trung bình khá – nhưng vẫn không dám mơ đến một chốn an cư tại Thủ đô.
 
Nỗi ám ảnh đó đang trở thành hiện thực chung của hàng triệu người trẻ ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, nơi giá căn hộ trung bình đã leo thang đến mức cao không thể tưởng tượng nổi.
 
Chỉ trong năm 2024, theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng đến 40–50% so với năm trước, nhiều dự án còn tăng cao hơn. Tại TP.HCM, giá cũng không hề dễ thở hơn, với mức tăng trung bình 20–30%.
 
Chỉ nửa năm sau, hiện tại, những căn hộ xây cách đây cả chục năm, diện tích khiêm tốn, cũng đã vọt lên 70–80 triệu đồng/m². Loại căn hộ cao cấp có thể lên tới 150 triệu, thậm chí có nơi báo giá hơn 200 triệu đồng/m².
 
Mức giá ấy không chỉ nằm ngoài tầm với của người trẻ, mà còn khiến ngay cả tầng lớp trung lưu cũng chới với.
 
Tình trạng này, theo một chuyên gia kinh tế, đã đẩy thời gian tích lũy cần thiết để mua được một căn nhà lên tới… 60 năm – gấp đôi ngưỡng 30 năm mà IMF xem là dấu hiệu bong bóng bất động sản.
 
Nói cách khác, với thu nhập trung bình hiện nay, một người Việt sẽ mất cả đời làm việc chưa chắc đã sở hữu một mái nhà, chưa tính đến chi phí sinh hoạt, nuôi con, hay bất kỳ cú sốc tài chính nào khác trong cuộc đời.
 
Đầu tháng 7 vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường còn cảnh báo rằng, sẽ có “biến động lớn” về giá đất trong thời gian tới, khi nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, theo Luật Đất đai 2024.
 
Cơn cuồng nộ giá đất vẫn còn tiếp tục và đến đâu?
 
Vì sao giá nhà đất lại tăng nhanh?
Luật Đất đai 2024 yêu cầu bảng giá đất địa phương phải “sát với giá thị trường”. Bảng giá đất, công cụ mới được kỳ vọng sẽ phản ánh trung thực giá trị thị trường, tiếc thay lại hợp thức hóa những cơn sốt đất do đầu cơ, đấu giá thao túng.
 
Vì sao vậy?
Theo sát với giá thị trường là giá nào? Cái gọi là “giá thị trường” hiện nay lại thường được xác lập từ những giao dịch ảo, những cơn sốt ngắn hạn do đầu cơ, đấu giá cao bất thường, và những lô đất lẻ bị thổi giá – rồi được lấy làm căn cứ áp lên cả khu vực.
 
Bên cạnh đó, bảng giá đất tăng vọt kéo theo mọi khoản thuế, phí, lệ phí liên quan cũng tăng theo. Doanh nghiệp xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân xin tách thửa, hợp thửa hay thậm chí chỉ là xây dựng nhà ở – đều bị đánh vào chi phí đất.
 
Rất nhiều trường hợp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng ngay trên chính mảnh đất của mình vì không kham nổi khoản chênh lệch tài chính quá lớn.
 
Tất cả đều bị cuốn vào vòng xoáy giá đất: Người dân thì không mua nổi nhà; Doanh nghiệp thì không còn động lực đầu tư. Và hệ quả là nền kinh tế mất đi nguồn năng lượng lớn từ cả tiêu dùng lẫn sản xuất.
 
Giá đất quá cao đã triệt tiêu động lực, thay vì trở thành nguồn lực cho phát triển.
 
Tại Hội nghị đánh giá 3 năm thực hiện Nghị quyết 18 và 1 năm thi hành Luật Đất đai 2024 diễn ra sáng 10/7, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ rõ những điểm nghẽn quan trọng: thủ tục thu hồi, giao đất, cho thuê đất còn chậm trễ; định giá đất thiếu minh bạch; đấu giá bị lợi dụng để thao túng giá; chính sách tài chính đất đai chưa được thể chế hóa đầy đủ.
 
Đặc biệt, theo Thủ tướng, vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện sở hữu đất đai toàn dân chưa được xác lập rõ ràng, dẫn đến tình trạng “ai nắm quyền thì nắm đất”, và “ai định giá thì định đoạt cả thị trường”.
 
Trong hội nghị này, các đại biểu cũng thẳng thắn thừa nhận: nhận thức về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai “vẫn còn hạn chế”.
 
Thực tế, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chưa được làm rõ về nội hàm. Nhà nước là đại diện sở hữu, nhưng trên thực tế, chỉ một số cơ quan – thậm chí chỉ một nhóm công chức – có quyền trực tiếp ấn định mọi vấn đề liên quan đến đất đai: từ quy hoạch, giao đất, chuyển mục đích sử dụng, đến định giá. Khi quyền năng này không được kiểm soát chặt chẽ, đất đai dễ trở thành công cụ phục vụ lợi ích cục bộ.
 
Sự phân biệt đối xử trong giá đất cũng là một bất công lớn. Các nhà đầu tư nước ngoài hoặc những doanh nghiệp “được ưu ái” có thể được giao đất với giá rẻ, thậm chí được ưu đãi toàn phần. Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp tư nhân trong nước phải mua đất với giá cao ngất, chịu đủ loại chi phí “gắn mác thị trường”. Điều này làm méo mó môi trường kinh doanh, khiến đất đai – một tài nguyên đặc biệt – bị sử dụng kém hiệu quả và gây lãng phí nghiêm trọng.
 
Làm gì khi sửa Luật Đất đai tới đây?
Thứ nhất,
cần làm rõ khái niệm “giá đất theo thị trường” và tách bạch nó khỏi “giá đầu cơ” hay “giá bong bóng”. Bảng giá đất không thể lấy từ các cuộc đấu giá bất thường hay các giao dịch bị thao túng, mà phải dựa vào dữ liệu giao dịch thực, bình quân dài hạn, được giám sát độc lập.
Thứ hai,
vai trò của Nhà nước – với tư cách là đại diện sở hữu đất đai toàn dân – cần được thể chế hóa cụ thể. Nhà nước không chỉ là “người định giá” mà còn phải là “người bảo vệ sự công bằng”. Chính sách giao đất, định giá đất cần được công khai, minh bạch và có cơ chế giám sát xã hội rõ ràng.
Thứ ba,
cần cải cách sâu rộng các chính sách tài chính đất đai. Không thể để giá đất cao để làm công cụ để tăng thu ngân sách. Nếu Nhà nước muốn có nguồn lực từ đất, thì phải đi cùng với cải cách toàn diện về định giá, thuế sử dụng đất và ưu đãi đầu tư – theo nguyên tắc công bằng và hiệu quả.
Thứ tư,
 quy hoạch sử dụng đất cần được lập theo mô hình chính quyền hai cấp, có tầm nhìn dài hạn và gắn chặt với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội. Cơ sở dữ liệu đất đai cần được hoàn thiện, kết nối liên thông, tạo nền tảng cho việc giám sát và ra quyết định đúng đắn.
Cuối cùng – nhưng quan trọng nhất –
là trả lại cho đất đai đúng vị trí của nó: một tài nguyên đặc biệt, không thể bị định giá theo kiểu thị trường đầu cơ, không thể bị bóp méo bởi các quyết định xin – cho.
 
Hội nghị Trung ương 12, khóa XIII vừa qua đã xác định rõ: sửa Luật Đất đai phải nhằm “bảo đảm tính minh bạch, công bằng, hiệu quả, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp”. Đó không chỉ là định hướng chính sách – mà là lời hứa công lý với hàng triệu người dân đang thở dài bên giấc mơ an cư.
 
Nếu không hành động nhanh chóng và quyết liệt, giấc mơ có nhà sẽ mãi chỉ là điều xa xỉ với cả một thế hệ; tiếp cận đất đai để sản xuất, kinh doanh sẽ nằm ngoài tầm với của các doanh nghiệp Việt Nam.
 
Đây là vấn đề liên quan đến cả hệ thống phân bổ nguồn lực thiếu công bằng, phi thị trường chứ không chỉ riêng thị trường bất động sản. Luật Đất đai sửa đổi cần giải quyết được các yêu cầu đó.